AVOCAT
DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ
L’habitat collectif est soumis en France à la loi du 10 Juillet 1965 et au décret du 17 Mars 1967.
Ces règles sont d’ordre public c’est-à-dire que nul ne peut y déroger.
Cet ensemble de textes ne se suffit pas à lui-même, il doit être complété par de nombreux textes directement liés à la copropriété ou des textes dits « périphériques ».
De plus, dans cette matière, les projets de réforme se sont succédé mais dans le même temps on s’aperçoit que le statut de la copropriété n’a connu que des réformes de détail, le tout formant nécessairement une grande opacité pour celui qui veut comprendre le fonctionnement de la copropriété comme notamment les syndics bénévoles.
Là encore, le recours aux conseils d’un l’avocat est parfois incontournable, car seul un spécialiste peut y voir clair dans un tel foisonnement de textes et de jurisprudences.
Néanmoins on peut observer au quotidien que ce mode d’habitation est bien souvent subi plus que choisi.
Dans ce domaine, le contentieux est particulièrement abondant et cela s’explique car la plupart des copropriétaires conservent en eux, le rêve de posséder une maison individuelle et qu’ils se comportent de ce fait, plus comme des propriétaires que comme des copropriétaires.
"seul un spécialiste peut y voir clair dans un tel foisonnement de textes et de jurisprudences."
Aussi force est de constater que le copropriétaire qui veut se croire propriétaire est rapidement ramené à la réalité par les faits et les textes.
Cette désillusion s’accompagne alors d’une grande hostilité envers le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Le contentieux en la matière concerne soit les actions individuelles des copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, soit des actions individuelles contre des tiers si les dommages, désordres ou autres ont pour siège les parties privatives.
Le contentieux des Assemblées générales est une des actions individuelles que peut exercer un copropriétaire s’il a la qualité de copropriétaire défaillant au sens de l’article 42 de la Loi du 10 Juillet 1965, c’est-à-dire absent à l’Assemblée et non représenté ou ayant voté contre la résolution attaquée.
Cette désillusion s’accompagne alors d’une grande hostilité envers le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Le contentieux en la matière concerne soit les actions individuelles des copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, soit des actions individuelles contre des tiers si les dommages, désordres ou autres ont pour siège les parties privatives.
Le contentieux des Assemblées générales est une des actions individuelles que peut exercer un copropriétaire s’il a la qualité de copropriétaire défaillant au sens de l’article 42 de la Loi du 10 Juillet 1965, c’est-à-dire absent à l’Assemblée et non représenté ou ayant voté contre la résolution attaquée.
Ce sera le cas par exemple, si le copropriétaire estime que le syndicat des copropriétaires lui a opposé un refus abusif à la réalisation de travaux dans son lot.
Il est à noter le délai particulièrement bref pour agir en justice concernant les décisions prises en Assemblée générale ; ce délai est de deux mois à compter de l’envoi du procès-verbal d’Assemblée générale.
En revanche si le litige porte sur les parties communes seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice pourra agir en justice.
En la matière, seul le syndic représente valablement le syndicat des copropriétaires.
Il doit pour agir dans certaines matières obtenir du vote en Assemblée générale l’autorisation d’agir c’est le cas notamment si un procès au fond est envisagé pour des malfaçons, désordres, non-conformités à l’encontre de constructeurs, promoteur-vendeur ou architecte.
Ce sera également le cas pour diligenter une saisie-immobilière à l’égard d’un copropriétaire débiteur particulièrement récalcitrant pour le paiement de ses charges.
Précisons que pour toutes ces actions qui doivent être portées devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble la constitution d’un avocat est obligatoire.
En effet, pour fonctionner le syndicat des copropriétaires a besoin d’une trésorerie que grève bien évidemment les copropriétaires débiteurs.
Le législateur tend à renforcer l’arsenal du syndic pour combattre les impayés, ainsi l’article 19 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que :
« Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot… »
L’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000, dispose que :
« A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours… »
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure et les frais d’huissiers doivent être laissés à la charge du débiteur.
A noter que dans leurs décisions les Tribunaux sont de plus en plus sévères sur l’imputation des frais nécessaires aux copropriétaires débiteurs.
